지식산업센터 집합건물 _ 부족한 주차장 어떻게 효율적으로 배분할 것인가? _ 모두가 공평하게 사용할 수 있는 방안은 무엇일까?

- 지식산업센터는 '기업'을 운영해야 하는 곳 입니다. 

 제가 사업을 하고 있는 곳은 '산업단지'내에 있는 지식산업센터이며, 도심과의 거리가 좀 있는 편입니다. 

 자차를 사용하지 않으면 접근이 용의하지 않기 때문에 주차는 매우 중요한 요소이나, 

 총 553개 구분권을 가지고 있는 상태에서 주차면적은 392면을 보유했을 뿐입니다. 

 여기서 전기차, 장애인차, 경차(지나치게 많이 배치했음) 구간을 제외하면 

 기껏 0.6대1정도의 주차면적만 가질 뿐이다. 

 도대체 어쩌란 말이냐?

 한 회사의 대표님들이 주차를 할 수 없어서 밖에 주차를 하고 걸어들어와야 한다. 

 낮에 타사 미팅이 있어서 본사를 방문할 일이 있다면 '저희건물은 주차가 어려우니 밖에 불법 주차를 하고 걸어서 들어오세요~'라고 안내를 해야했다. 

호실별 주차등록을 받아보니, 20평 건물에 차량을 40대까지 등록한 업체가 있었다. 

창고에는 관리비를 제외해 달라고 요청했던 대표님들은 작은 창고에 5대의 차량을 등록한 경우도 있었다. 

주차장 운영관리에 관한 문제를 근본적으로 해결하고 싶었다. 그리고 정말 많은 고민을 했다. 

 

- 무엇이 공평한 것인가에 대해서 무척이나 고민을 했지만, '기준'을 잡지 않으면 안되었다. 

 '한 호실당 한대씩 주차를 주면 공평한 것인가?'에 대해 처음 고민하였다. 

 그런데 각 호실당 면적이 다르다. 면적이 다른만큼 일반관리비도 모두 다르게 내야하는데, 

 큰 면적을 보유한 호실과 작은 면적을 보유한 호실에 똑 같이 무료주차 한대를 부여한다? 그건 공평하지 않아보였다. 

 12평도 1대 무료주차, 24평도 1대 무료주차 52평도 1대무료주차라면 불공평하지 않은가?

 당연히 면적에 따라 관리비도 달라지는데.. ? 

그렇다면 지식산업센터_집합건물_은 어떻게 해야 공평한가?  저는 >>면적<<에 따른 배분이 되어야 한다고 생각했습니다. 

전체  전용면적을 주차면적으로 나누어 보았더니, 전용면적 84 ㎡ 당 1대의 무료주차를 주는게 합리적이라는 계산이 떨어졌다. 

 그래서 기준을 84 ㎡로 잡았다. 

- 84㎡ 의 전용면적을 보유하였다면 1대 무료주차가 가능하다. 

- 84㎡ 의 전용면적에 미달한다면, 48제곱미터의 전용면적만 가지고 있다면 모자른 만큼 비용을 납부해야 1대 무료주차가 가능하다.  (㎡당 약 476원) 

- 기준비용은 월 4만원으로 책정하였으며, 입주율이 80%미만이라면 기준비용의 두배로 1대 추가 주차가 가능하다. 당연히 이는 입주율이 80%이상이면 추가 무료주차가 불가능하고 모든 차량이 유료주차가 되어야 한다.

- 전용면적이 50㎡ 라면, 16,000원 정도를 추가 납부하면 1대 무료주차가 가능하다. 추가 주차는 8만에 1대가능

- 전용면적이 100제곱미터라면 32,000원 정도를 추가 납부하면 2대 무료주차가 가능하며

- 추가 주차는 구분권 1개당 2배의 가격으로 1대만 가능. 나머지는 모두 유료주차이다. 

- 다만 매달 면적만큼의 무료주차시간을 분배합니다.  (84㎡를 보유했다면 84시간 무료. 누적안됨 매달 리셋) 

- 50% 할인 주차권은 구분권자에게 판매합니다. (웹할인, 모바일로 사용가능)

- 유료주차는 365일 24시간 운영한다.. (책임있고 공평한 운영관리를 위해서 전체 유료화 합니다_)

- 이렇게 마련된 재원은 당연히 관리비용 차감으로 사용됩니다.

(곧 우리지산은 전국 최저의 관리비용을 청구하게 될 것이라 자신한다!)

 

= 주차관리규정을 만드는데 열달은 걸린 것 같고,  공고를 미리하고 공청회를 거쳤다. 3번정도.. 

 정말 많은 민원이 있었고, 언제나 나의 의견은 '더 나은 방안을 제시하시면 수용하겠다'는 것이었다. 

 민원을 정리해 본다. 

 

' 우리 직원은 차량은 열다섯 대이다. 이렇게 규정을 바꾸면 우리는 어떻게 하라는 말인가?' 

 - > 현명한 방법을 고민해 주십시요. 지금은 귀사의 직원들이 편리하게 주차하기 위해서, 옆 회사의 대표님은 10시에 출근하면 밖에 차량을 주차하고 걸어오고 계십니다. 그로인해 주차딱지를 발부받고 열받아 계신 상태이고요..  작은 면적에서 많은 주차면적을 가지고 있으면 그에 따른 책임을 져야 하는게 집합건물의 책임이라 생각합니다. 

-'나는 39제곱미터의 1개호실을 가지고 있는데 매달 주차요금을 내는건 불합리하지 않은가? 무조건 1대 무료로 하자'

- >안됩니다. 면적에 따라 차등배분 되어야 합니다. 지금은 84제곱미터에 4만원을 기준으로 잡았으나 더 나은 방안을 제시해 주시면 바꾸겠습니다. 다만, 넓은 면적이 손해를 보아도 안되고, 작은 면적이 소외되어도 안될 것 입니다. 그러니 모두가 만족할수 있는 현명한 방법을 제시해 주십시요

'상가는 어떻게 하라는 말이냐? 점심 장사를 하고, 커피를 팔아서 주차를 3시간씩 무료주차를 넣어달라고 하면 어쩌란 말이냐?' 

 -> 죄송하지만 어쩔 수 없습니다 .우리 상가를 이용하는 고객의 대부분은 우리 건물 내에 있습니다. 외부에서 오는 고객의 경우 점심에는 주차단속을 하지 않으니 외부 주차를 유도해 주셔야 합니다. 외부인이 건물을 더럽히고, 주차장에 쓰레기와 오물을 투기하고 나가고, 시설물을 파손하고 도망가는 경우도 많았습니다. 이럴 경우 모든 구분권자가 부담하여 고쳐야 합니다. 그럴수는 없습니다. 상가만을 위한 정책을 펼수가 없습니다. 상가와 지산은 공평해야 합니다. 

= 정말 많고 다양한 민원이 있었지만, 그 누구도 내가 만들어 놓은 '주차관리규정'보다 좋은 안을 제시하지 못하였고, 

 시간이 지나면서 참 많은 분들이 '정말 잘 만들었다. 불만은 있을 수 있으나, 누구하나 소외되지는 않겠다'라고 말해 주었다.

 쉽게 말해보자..  처음 우리건물에 있던 청소차는 2800만원이었는데 2년만에 고장이 나서 새로 사야했다. 

 지하주차장 청소용 청소차 한대를 운영하는데 월 1백만원이상 들었다는 이야기다.. 그게 다 관리비로 충당된다. 

그렇다면 책임있는 운영관리로, 누구나 공평하게 부담되어야 할 비용일 뿐이다.  

 

= 이렇게 주차장 운영관리를 시행했다... 많은 불만이 있었지만 정말 거의 모든 민원인을 만나서 설명했다.. 

욕을 먹기도 하고, 지랄을 하는 사람도 있었지만.. 그 누구도 '더 나은 방안'을 제시하지 못했고, 그렇게 시행되었다. 

주차관리 규정을 만들면서.. 몇가지 추가한 사항에 대해서 알려드리고 마무리 한다. 

 '이륜차도 주차가 가능하다. 단 주차면을 사용할 경우 정당한 비용을 지불하고 등록된 차량에 한한다. '

'고의적인 통행방해 등이 있을 경우, 즉시 견인을 원칙으로 한다.  견인및 보관비는 차주가 부담해야 하며, 이로인한 분쟁이 발생할 경우 관리비용으로 변호사를 선임하여 대응하기로 한다'

'관리규정위반 사항이 구분권자에게 촬영되어 3번이상 관리사무실로 신고될 경우 해당 차량의 출입을 금지할 수 있다. 또한 해당 구분권자의 규정위반이 반복될 경우 관리위원회 결의로 모든 차량의 출입을 금지할 수 있다.' (예, 쓰레기투기, 이중주차 후 번호없기, 진로방해, 오물투기, 시설물파손 등)

'관리비를 미납한 호실에 대해서는 차량 출입을 거부할 수 있으며, 정기차량 등록을 받지 않는다.' -> 이것 덕분에 미납관리비를 모두 회수할 수 있었습니다. 

 

대충 생각나는것만 이정도.. 

 누군가에게는 도움이 되시길 바랍니다. ^^ 

 

 .

 

 

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