지식산업센터 _ 집합건물 _ 관리단 구성 및 관리위원회 설립에 대한 질의응답 _ 답답한 분들을 위해 질의응답을 공개합니다.

지식산업센터 관리단 구성

 

=> 지식산업센터에 입주하여 기업을 운영하는데 많은 어려움이 있습니다.. 초창기부터.... 준비하는게 쉽지 않았죠.. 

그렇게 몇몇 의지있는 분들이 모여서 관리단을 구성하고, 위원회를 구성하여 왔으나.. 

 처음부터 쉬운일은 단 한가지도 없었습니다.. 

 때로는... 이상한 놈들이 권한을 쥐고는 행동하지 않는 경우도 있고.. 

   권한으로 다른짓을 하려는 시도도 하는게 눈에 보였습니다. .

 

 이럴 때.. 

 정말 의지를 가지고 희생과 봉사로 업무를 한 사람은.... .바보가 됩니다.. 

 '무급'으로 시간과 노력을 들여 봉사활동을 하고 있는 사람에게... .

 "당신은 머슴이다. 그러니 더 노력해야 한다'는 개소리나 해대는 경우는 허다하고.. 

 '나를 위해 당신이 최대한 노력을 해라, 나만을 위한 제도를 왜 만들지 않느냐?'고 하는 건... 

 너무나... 쉽게 내뱉는 말들이었습니다. (다수를 위해 일하는 사람에게.. ㅠㅠ)

 

 어려움이 많았기에.. 이런저런 문의들에 시간이 되는한 답변을 해드리고 있습니다. 

 나의 짧은 시간이.. 당신들에게 큰 도움이 될 수도 있으니까요... 

 

 

아래는 질의응답.. 

=> 이후가 나의 답변이었습니다. 

 

문의 : 먼저 생업과 관리인 업무로 바쁘실텐데 회신 감사드립니다.
저희에게는 한줄기 빛과 같은 메일 회신이었습니다.

정말 복받으실거에요

그리고 사업도 나날이 더더욱 번창하실 것이라 믿습니다.

 

저희도 나름 오프라인 모임도 갖고 뜻이 그래도 가장 잘 통하는 6명이 모여서

지금 머리 싸매고 고민 중입니다.

(지산과 지근거리에 살고 실제 입주하신 분들이 과반 이상입니다)

 

현재 실 소유주는 전체 172호실 중에 35명 정도 확보를 했습니다.

2개 이상 소유주이신 분들도 많아서 세대수로는 1/5이 넘을 것으로 생각되는데요

 

회장님 쪽은 관리위원회를 어떻게 구성하셨는지 궁금합니다.

1. 소유주 연락처 확보는 어떻게 하셨는지
   시행사가 훼방을 놓을 것이 두려워서 사실 소유주들의 연락처 정보 공개 요청서를 써놓고도 관리사무소에 아직 제출은 하지 못했습니다.
   
   인터넷 찾아보니까 일일이 등기를 열어서 확인해서 우편을 보내는 방식을 하시는 경우도 있는것 같던데 어떻게 하셨는지 궁금합니다.
    

  => '집합건물의 소유 및 관리에 관한법률(이하 '집합건물법')' 제98조의 3(분양자의 관리의무 등) - 3항에는  다음과 같이 명시되어 있습니다. 

 

  

③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다. <개정 2020. 2. 4.>

④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다. <신설 2020. 2. 4.>

[본조신설 2012. 12. 18.]

   이에 따라 2분의 1이상이 이전등기를 한 때에는 규약설정 및 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 소지해야 하는 것이 '분양자의 의무'가 됩니다. 그렇기에  관리단 집회를 소집해 줄 것을 요구하면 됩니다. 

   다만, 이때 아무런 준비가 되어 있지 않은 상태에서 관리단 집회를 요구할 수 없음으로, 우리는 사전 준비를 하였습니다. 

 

     - 임시 관리위원회를 구성하였고, 이곳에서 협의하여 선거관리위원선출 및 관리위원을 선출할 것을 결의하였습니다. (의결서 남김)

     - 먼저 선거관리위원을 선출하였습니다.  

     - 선관위의 주최로 '관리위원'을 선출하였습니다.  기준인원은 '입주시 배포된 관리규약'에 명시되어 있을 것 입니다. 

     - 선출된 관리위원회 명으로 건설사에 '총소소집'을 요구하였습니다. 

        이때, 총회 안건으로 '선출된 선거관리위원과 관리위원회 임원의 선임을 의결한다'는 동의를 첨부하였고,  준비과정에 개정, 수정, 취합, 정리한 '관리규약'을 승인한다고도 명시하였습니다. 

        할일이 많아요.. 관리규약 처음부터 다 뜯어고쳤는데.. 뭐.. 다시 손보긴 해야합니다... 

 

1. 임시관리위원회 조직할때 동의서 내용은 어떤 것을 위임한다는 내용이었는지(가능하시면 샘플 보여주실 수 있는지)  
2.  
3. 저희도 나름 생각해보았습니다만, 동의서를 여러번 걷을 수가 없을 것 같아서 딱 한번만 걷고 이걸 총회까지도 쓸 수 있는 문구를 작성해야 하지 않냐는 의견이 나왔습니다.

     => 위임 동의서 첨부해 드렸습니다. 

 

 

1. 임시관리위원회 조직도 그냥 우리끼리 하자 라든지 할 수는 없으셨을텐데요
   저희도 마음이 맞는 6명이 되도록이면 관리위원회와 관리인까지 구성하는 것으로 하고자 하는데, 어떤 전략을 쓰셨는지 궁금합니다.
   오프라인으로 몇 번을 모이셔서 계속 뜻을 모으신건지...한번에 총회까지 이어진 것이 아니라면, 어떤 과정을 통해 진행하셨는지, 임시관리위원회도 선거관리위원회도 어느 정도 윤곽을 잡고 뜻을 모으기까지 어떤 방법으로 어떻게 관리총회까지 성공하셨는지 궁금합니다.
   저희는 지금 1차로 캐주얼하게 오프라인 모임을 해서 6명을 구성했고요
   2차와 3차로 계속 오프라인 모임을 해서 관리인 변경의 필요성을 강조하고 그 중에서 뜻이 맞는 분을 선별하려고 하는 전략을 짜고 있긴 합니다.
    

 => 임시관리위원회를 구성하기 이전에 '카카오톡, 밴드, 카페'를 통하여 소통하였습니다.   다들 기업을 운영하시는 대표님들이라, 시간을 내서 모이는것이 쉽지 않았고, 마음이 맞는 분들도 한날 한시에 모이는건 쉽지 않은 일이었기에, 

      단톡방에서 의견을 나누었습니다. 

 

 

1. 현재 등기치지 않은 호실은 시행사 소유로 되어있는데, 총회에서 과반 이상을 얻어야 관리위원회와 관리인이 승인이 된다고 한다면, 지난 번 말씀해주신대로 172호실의 1/2인 86호실의 구분소유주들만 동의를 하면 되는 것인데,
   총회를 열기 전에 86호실의 동의서를 제출 받고, 의결권으로 면적비율을 산출해서 동의서를 받으면 실제 총회에서 몇 명 모이지 않는다고 해도 관리위원회를 구성할 수 있는 걸까요?
   실제 총회에서는 동의서 다 받은 후에 형식상의 총회를 여는 것인지가 궁금합니다.

 

=> 관리단집회를 하게되면 의결권 과반수 이상, 관리단 집회없이 투표를 할 경우 3/4이상의 동의가 필요합니다. 그렇기에 우리는 관리단 집회를 선포하였고,  이에따라 집회에 참여한 인원과,  동의를 받은 내용을 과반수 이상 확보하여 의결하였습니다. 

     실제 총회를 소집하더라도 참석하는 인원은 거의 없는것이 현실이나, 총회를 소집했다는 근거가 남으면 됩니다.  의결권은 면적비율 과반수 이상과, 보유인원 과반수 이상을 충족하면 됩니다. 

     

 

 

        5. 인터넷에 보니까 변호사를 쓰는 경우도 많은 것 같던데 변호사를 쓰셨는지 여부 궁금합니다. 

             쓰셨으면 어떤 장단점이 있었는지, 비용처리는 어떻게 하셨는지(구분소유자들끼리 나중에 좀 나누어 냈는지, 

             동의를 받았는지) 쓰지 않으셨다면 이유는 무엇인지 궁금합니다.

 

  => 우리도 이러한 총회를 준비하기 전에 많은 경우의 수를 분석하였고, 

 

       인터넷을 통해서 '총회를 도와주는 기업'에 협조를 요청하기도 했었습니다.. 

  

       우리는 그 기업으로 부터, 총회를 돕고 관리규약을 손보며, 관리단을 구성하는데 필요한 컨설팅 용역 견적을 받은 적이 있으며, 그 비용은 수천만원에 달했습니다. 

 

       그 기업은 우리에게 '관리단 구성 후 비용으로 처리할 수 있다'고 하였으나, 그런 비용마저 아끼려는 목적으로 스스로 준비하였습니다. (준비위원이 할  일이 참 많습니다. ㅜㅜ 무료봉사임에도.. 알아주지도 않죠. )

 

  

      우리는 관리단 구성이후, 수많은 소송을 준비하며 _ 잘못된 운영관리,  위탁사 변경분쟁, 인력문제, 하자문제, 인터넷 독점문제등 _ 자문변호사를 선임하였는데요.. 

 

       자문변호사를 선임하기 위해서 우리지역 인근에 등록된 470곳 정도의 변호사 사무실과, 변호사님들 개인에게 메세지를 보냈고, 자문료와 소송비용 견적을 제안받아서  한 곳의 법무법인을 선정하여 계약이 체결된 상태입니다. 

 

       우리의 월 자문료는 아주 적은 금액이며(월 50만원이하). 이후 체계적으로 진행하고 있습니다. 

 

 

저희보다 세대수가 훨씬 많으셔서

오래 걸리셨을 것 같습니다.

많은 노하우 전수 부탁드립니다.

 

감사합니다.

 

 

 

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